羊城晚报记者张爱丽
在限购政策的影响下，一些买家选择借用他人名义实现购房。然而，如果处理不当，这一做法或将会给自己带来了巨大的经济损失和精神伤害。昨日，广州市房地产中介协会发布行业纠纷与投诉处理工作报告显示，2016年7月1日至7月31日期间，协会受理投诉7宗。其中，一些投诉与借用他人名议购房有关。为此，中介协会提醒购房者，借用他人名义买房，应签订书面协议，避免在纠纷中面临举证困难，以及中介公司与经纪人应尽职履行审查报告的义务，否则需承担房屋瑕疵的责任。
案例一
借用他人名义购房引官司
陈某是浙江人，与其表哥梁某在广州合伙做餐饮业，生意红红火火。2015年5月，陈某认为楼市回暖，欲购一房屋以做投资，但因自身非本市户籍，且名下已有一套房屋，不具备购房资格。在苦恼时，他想到本市户籍的表哥梁某，认为彼此为亲戚关系，可以信任，欲借用其名义购买房屋。随后，陈某与梁某协商，梁某同意借用其名义购买房屋。2015年6月10日，陈某在某中介公司的介绍下，看中位于二沙岛的一处豪宅。陈某全额支付购房款，将房屋落户在梁某名下，双方未签订借名购房协议。
2016年6月20日，梁某因赌球，在外欠下高额赌债，其向陈某借钱求助，但遭到拒绝。在走投无路下，梁某心生歪念，决定将二沙岛豪宅出售以抵债，并待陈某外出时，带经纪人及购房者实地查看物业。陈某外出回来后，经邻居告知梁某带人看房一事后，立即向梁某讨说法。梁某振振有词表示该房屋登记在其名下，无任何证据证明该房屋属于陈某所有。双方争论无果，陈某无奈向法院提起诉讼，要求梁某终止出售行为，并将房屋过户至自身名下。此案法院仍在审理，陈某花了很多精力收集证据来证明借名购房的事实，对当初没有签订借名协议而懊悔不已。
专家解读
广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的周冬云律师介绍，实际购房者与名义购房者之间不签订书面的借名买房协议的情况比较常见，往往只有口头协议。但是，由于口头协议难以证明，一旦产生纠纷，则会面临举证困难的尴尬局面，本案的陈某与其表哥梁某的争议即属于这种情形。
在此，协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：借名购房，应签订借名购房协议，以明确双方的权利义务，明确房屋权属。如果没有书面借名买房协议且无法补办的，实际购房者一定要保管好所有证据的原件，比如：买卖合同、所有发票及其他付款凭证、银行转账记录、贷款及还款资料、入住手续、物业费水电费等相关居住缴费手续等等。
此外，如果实际购房者是因为不符合限购政策规定的购房条件而借名购房的，一旦产生纠纷，实际购房者应在法院一审判决前取得购房资格，否则，即使法院确认实际购房者是房屋的产权人，也不会判决将房屋过户给实际购房者。
案例二
中介未尽审查报告义务被购房者告上法庭
2015年8月13日，李某通过某中介公司的介绍，实地查看位于广州市荔湾区某物业，并查阅其司提供的房产证原件后，与妻子商量一番，决定购买该房屋。次日，李某通过某中介公司与业主叶某就该房屋签订《房屋买卖合同》，约定李某在递件过户后支付中介费10000元。2015年11月2日，李某完成交易过户手续后，与家人兴高采烈的搬进新屋入住。入住后，李某妻子发现房屋形状与房屋产权证上面显示不一致，遂要求某房地产测绘所对该房屋进行测绘，测绘结果显示该房屋形状为“T”字型，而房产证上为“L”字型，两者明显不一致。李某得知后，愤怒不已，并以此为由拒付中介费。某中介公司经多次协商无果，诉至法院，要求李某依约支付中介费10000元。
法院经审理认为：某中介公司作为专业的房地产服务机构，本应该发现房屋形状与房产证不一致的瑕疵，但是该中介公司疏于审查，导致未能将有关情况告知李某，该中介公司因过失而未能履行如实报告义务，存在一定过错。而李某作为买方，在购买房屋过程中，也应尽谨慎的审查义务，该中介公司的如实报告义务不能免除李某的审查义务，李某没有仔细查看房屋现状和房产证的资料就决定购买，也存在一定过错。由于双方都存在一定过错，故过错相抵，应将所支付的中介费做适当调整。最终，法院判决李某向该中介公司支付中介费5000元。
专家解读
广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的卢彦声律师介绍，本案是一个比较特殊的非典型案件，在大部分的房产交易中介活动中很少有发生因为上述原因拒绝支付中介费的情况，但正是因为少见，更加应该引起我们中介同行的注意。在日常的房地产中介业务中，购房者一般都会实地考察房屋的内部结构符合自己的购房需求，才会购买该房屋。从这一层面来讲，购房者既然认同了房屋的内部结构才购买，就不应该以实际结构与登记结构不相符为理由拒绝支付中介费。
既然可以确定购房者已经实际看过房屋的内部结构，为什么法院最后还是要中介承担了部分责任呢？
这个问题我们要从法律角度来解释，按照法律的规定和理解，中介公司作为专业的房地产居间服务机构，向购房者提供的房源信息都应该经过自己严格的审查，并且如实告知购房者。是否如实告知房屋的实际情况就是衡量是否承担责任的标准。本案中关于房屋实际结构与登记结构是否一致的问题，经过了房地产测绘所的专业测绘，登记结构与实际结构不一致就是一个不用争议的事实，接下来法官审查的关键点就是中介公司是否如实的向购房者告知该事实，如果没有告知该事实，那么中介公司就要承担相应的责任；如果告知该事实，购房者表示接受，那么中介公司就履行完毕了自己的职责，不用再承担责任。本案中，中介公司当时忽略了核查房屋产权证上登记的结构是否与实际结构一致的问题，无法向法官证明自己完全履行了如实告知义务，才导致中介公司需要承担部分责任。
在此，协会法律咨询服务中心律师提醒广大的消费者及房地产中介同行，购房者在购房时，应实地查看房屋现状及房屋产权等书面资料，如：房产证、查册表。中介公司及经纪人应尽审查注意义务，对房屋的户型、结构等进行检查，是否与房产证记载一致，并按照《广州市房地产中介服务管理条例》第14条的规定，以书面形式如实向交易当事人告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况，以及发现的房屋瑕疵等情况。
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